يعتبر قانون العقارات في سلطنة عمان هو المنظم الأول للعلاقات العقارية بأدق تفاصيلها، فهو يشكل مزيج فريد من نوعه من الأنظمة القانونية العربية والمتوسطية وبين الأحكام القائمة على الشريعة الإسلامية، علاوةً على ذلك ينصّ هذا القانون على كافة الأحكام التي تحمي حقوق أطراف العقد العقاري ويضبط تعاملاتهم، وفي هذا الإطار خصصنا هذا المقال للحديث عن قانون العقارات العماني والأحكام الناظمة له بالإضافة إلى منافع وسلبيات هذا القانون على كافة الأصعدة والإجابة على أبرز الأسئلة المتعلقة به.
متابعة طيبة نرجوها لكم من فنار عمان العقارية..
ما هو قانون العقارات في سلطنة عمان؟
يعرف قانون العقارات في عمان على أنه مجموعة من الأحكام والقوانين المتعلقة بالإجراءات والمعاملات العقارية داخل نطاق السلطنة، مثل شروط تحويل الملكية، الرسوم والضرائب المفروضة، إجراءات تسجيل الملكية العقارية وغيرها من التفاصيل بين البائع والمشتري أو المالك والمستأجر وما شابه، هذا ويشتمل القانون على الحقوق والواجبات المتعلقة بالملاك وبشؤون الإخلاء القسري والإيجار وحلول الخلافات في حال وقوعها.
آليات حماية الملكية العقارية في السلطنة
تم وضع سلسلة من النصوص التشريعية لتمكين الطرف المتضرر من اللجوء إلى الجهات القضائية والمطالبة بحقوقه، وعلى اعتبار أن الحد من الاعتداء في هذا الجانب من أهم مقاصد فض المنازعات العقارية في السلطنة فقد تضمن قسمين: أولها تشمل قواعد موضوعية والأخرى تشمل مجموعة قواعد إجرائية.
بحيث تضمن القواعد الموضوعية أن يكون رافع دعوى الاستحقاق العقاري مؤهل لذلك بأن تكون له الولاية المباشرة لهذه الدعوى أو بواسطة شخص مؤهل للنيابة عنه، وكذلك يجب أن يكون أهلاً للتقاضي أي أنه بلغ 18 عاماً وقادر على تحصيل المنافع المادية والمعنوية التي يستحقها، ويجب أن يحصل على إذن التقاضي في بعض الحالات الاستثنائية.
أما بالنسبة إلى القواعد الإجرائية أو الشكلية فهي متجلية في استيفاء كافة البيانات الإلزامية المنصوص عليها ضمن صحيفة دعوى الاستحقاق العقاري، ويجب أن تتضمن كافة البيانات الشخصية للمدعي من حيث المعلومات الشخصية وأسماء أفراد العائلة والمهنة التي يمتهنها ومكان إقامته والوكيل الذي يستلم القضية إن وجد.
مسؤولية تطبيق قانون العقارات في السلطنة
توكل مهمة تطبيق قانون العقارات وإجراءاته إلى المحاكم القضائية التي تتولى أمور حماية حقوق المواطنين والمقيمين على الأراضي العمانية في الشؤون العقارية، ويتم ذلك عن طريق تقديم الشكاوى وطلبات التحكيم والادعاءات للجهات القضائية المختصة.
قانون نظام السجل العقاري للعقار المرهون في سلطنة عمان
هناك معايير محددة فيما يتعلق بالرهن العقاري تم اعتمادها في المراسيم السلطانية لتنظيم طرق إدارة العقار المرهون، تم في أصولها إدارة المدين الراهن للعقار المرهون على أنها حرية الراهن نفسه، وقد تم وضع بعض الأركان في هذا السياق منها:
- إذا كان الإيجار السابق تزيد مدته عن 7 سنوات فلا يمكن أن يكون نافذ في حق الدائن المرتهن إلا لمدة 7 سنوات أيضاً (هذا إذا لم يتم تسجيله من قبل قيد الرهن).
- يفرض القانون العقاري العماني تسجيل عقد الإيجار العائد للعقار المرهون لمدة تزيد عن 7 سنوات بشكل رسمي، وذلك ليكون الدائن المرتهن على علم بذلك قبل قيد الرهن فعلياً.
الأحكام الناظمة لقانون العقارات في السلطنة العمانية
من أجل سلاسة الإجراءات العقاري وضمان حقوق جميع الأطراف وبيان ما لهم وما عليهم وضع المشرع العماني العديد من الأحكام الناظمة فيما يتعلق بقانون العقارات في السلطنة العمانية، من بين هذه الأحكام:
- يتوجب على البائع والمشتري الإمضاء على عقد البيع والشراء وإرفاق جميع الأوراق والمستندات المطلوبة لدى المحامي.
- لا يتم الاعتراف بأهلية عقد البيع والشراء وبمشروعيته ما لم يتم تسجيله وتوثيقه في السجل العقاري التابع لوزارة الإسكان.
- تتاح فرصة امتلاك العقارات من قبل المستثمرين الأجانب في مناطق محددة وبشروط وضوابط صارمة.
- عند إبرام عقد البيع والشراء يحق للبائع قبض دفعة أولى من قيمة العقار على ألا تقل عن ربع القيمة الإجمالية.
- في حال أخل البائع بأحد شروط العقد يحق للمشتري إلغاء العقد بشكل رسمي.
- يحظر تماماً بيع العقار المستأجر أو التصرف به دون الحصول على إذن صريح من المستأجر.
- تعتبر الأموال المودعة في المصارف والحسابات البنكية العائدة للمطورين العقاريين مجمدة لا يحق لهم التصرف بها مالم يلتزموا بتسليم العقار وفق المدة والتاريخ المتفق عليه في عقد البيع والشراء.
- يمكن الحصول على تمويل عقاري من البنوك والمؤسسات المالية المحلية وفق شروط خاصة تم تحدديها في القوانين واللوائح العقارية.
التملك العقاري في سلطنة عمان
يدل مصطلح التملك العقاري على حيازة حق الملكية في العقار القائم على أراضي السلطنة، وتتم هذه الخطوة رسمياً بعد تحقق الشروط الإلزامية وتأمين كافة الوثائق والمستندات المطلوبة وتسجيل العقار في دائرة الأملاك التخطيط العمراني في وزارة الإسكان.
هذا ويجوز للمواطنين عمانيين الأصل والمقيمين الأجانب والشركات الكبرى في السلطنة المساهمة العقارية العمانية بعد الحصول على الموافقة الرسمية من قبل وزارة التخطيط والإسكان.
وعلى الجانب الآخر تتاح فرصة التملك العقاري الحر للأجانب في مناطق محددة داخل السلطنة، حيث يمكنهم شراء الوحدات العقارية برسوم معينة ويتم تحديد المساحة الكلية المتاحة للاستثمار العقاري الأجنبي وفق ضوابط من شأنها أن ترفع كفاءة خدمات المنطقة الاستثمارية المحلية، ولتفاصيل أكثر حول شراء عقار في سلطنة عمان للأجانب يمكنكم التواصل معنا في فنار عمان لإمدادكم بكافة المعلومات والتفاصيل اللازمة واقتراح أهم الأفكار الاستثمارية لعقار مميز واستثمار ناجح.
حوافز الاستثمار العقاري في السلطنة
تتميز السلطنة بسياسة استثمارية نوعية تجذب المستثمرين العقاريين المحلين والأجانب على الدوام ويعود ذلك إلى توافر مجموعة من السمات والإيجابيات التي تجعل التملك العقاري فيها مشروعاً مثمراً بلا شك، ومن هذه الحوافز:
- تفرد السلطنة بموقع جغرافي استراتيجي يجعله نقطة جذب لآلاف السياح والزوار سنوياً.
- اهتمام الحكومة برفع سوية البنية التحتية في البلاد على كافة الجهات دون استثناء.
- إمكانية الحصول على تمويل عقاري من البنوك والمؤسسات المالية بالإضافة إلى قروض عقارية ذات فائدة منخفضة.
- فرصة تملك الأجانب التي تفتح آفاقاً جديدة وتنقل السوق العقاري العماني نقلة نوعية في فترة زمنية وجيزة.
- توافر خدمات ومرافق عالية الجودة في جميع الممتلكات العقارية في السلطنة، كما أن العقارات ذات الإطلالة البحرية تحتل مكانة خاصة بالاستثمار العقاري في السلطنة بأكملها.
إيجابيات وسلبيات التملك العقاري في عمان
على الرغم من أن قانون العقارات في السلطنة يعتبر خطوة هامة في مسارها المتقدم يرفع من مستواها الدولي ويعزز دورها على نطاق واسع إلا أن تنفيذه قد يشتمل على بعض الجوانب السلبية التي تظهر آثارها على المدى البعيد، ولذلك لا بد من تسليط الضوء على أبرز المنافع والمساوئ الكامنة وراء قانون العقارات العماني فيما يلي:
إيجابيات تنفيذ قانون العقارات العماني
قانون العقارات قرار بنّاء ومميز يحسن موثوقية المعاملات العقارية ويسهل الإجراءات في السوق العقاري ويتميز بأنه:
- توفير بيئة نظيفة ذات شفافية عالية فيما يتعلق بعمليات البيع والشراء.
- تأمين الحماية اللازمة للمستثمرين والبائعين والمشترين مما يسهم برفع قدرات السوق العقاري المحلي.
- وضع إطار قانوني منظم لتسديد الضرائب والرسوم العقارية.
- تعزز الاستثمار العقاري وتنمية هذا القطاع الواسع وتنشيط حركة البناء والعمارة العمانية.
- الحد من عمليات النصب والاحتيال وتجنب عثرات سداد الديون العقارية.
سلبيات تنفيذ قانون العقارات العمانية
تبقى إيجابيات هذا القانون متفوقة على سلبياته التي لا يمكن نفيها بجميع الأحوال والتي تتضمن:
- احتمالية حدوث تأخير في إنجاز المعاملات العقارية نتيجة كثرة الإجراءات والمستندات المستحدثة.
- زيادة التكاليف العقارية لضمان الحقوق بشكل متمكن، يترتب على ذلك تباطؤ سير عجلة التنامي الاقتصادي في المجتمع العماني.
- توقع ارتفاع أسعار العقارات في سلطنة عمان وعقود البيع والراء خلال فترة قريبة.
أسئلة شائعة حول قانون العقارات في عمان
في امور العقارات والبيع والشراء تتراود إلى ذهن البائع والمشتري تساؤلات كثيرة بدءاً من الخطوط العريضة للقوانين العقارية وانتهاءً بأدق التفاصيل حولها، ومن أبرز هذه التساؤلات:
ما هي الأحكام الناظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر في سلطنة عمان؟
تربط المالك والمستأجر علاقة مبنية على ضوابط وأركان صارمة، حيث تتضمن الأحكام الناظمة لها:
- يتعين على المالك أن يسلم العقار المؤجر للمستأجر بحالته الأولية التي تم إبرام العقد عليها.
- يتوجب عل المستأجر دفع الإيجار بصورة منتظمة وفقاً للمبلغ والموعد المحدد مسبقاً.
- يحق للمالك طلب إخلاء العقار من المستأجر في حال انتهاء فترة العقد أو عدم الالتزام بدفع الإيجار أو الإخلال بأحد شروط العقد.
- يمنع تهديد المستأجر من قبل المالك أو مضايقته أو استخدام ممتلكاته الشخصية دون إذنه لأي غرض كان.
- يحظر على المستأجر إجراء تعديلات على العقار المستأجر وممتلكاته دون الحصول على موافقة ريحة من المالك.
ما هي أنواع العقارات في سلطنة عمان وما تصنيفها العقاري؟
تتواجد داخل السلطنة العمانية جميع أنواع العقارات وتتبع كل منها إلى تصنيف عقاري خاص بحسب القوانين واللوائح المعمول بها في السلطنة بالشكل الآتي:
- الأراضي: تصنف عقارياً إلى سكنية، زراعية، تجارية، صناعية، خدمية، ترفيهية.
- الشقق والشاليهات: تحتل الشقق السكنية التصنيف الأول، وتعتبر الشاليهات مخصصة للإقامة السياحية.
- الفلل والمنازل: تصنف ضمن الوحدات السكنية المنفصلة وتتوافر فيها جميع الخدمات المطلوبة.
- العقارات التجارية: تصنف إلى مباني تجارية، مجمعات، مولات، أسواق، محلات ومكاتب تجارية.
- المنشآت الصناعية: تصنف إلى مصانع، مخابز، ورش، مستودعات وغيرها..
ما هي خيارات التمويل العقاري في سلطنة عمان؟
هناك خيارات عديدة للحصول على تمويل عقاري في السلطنة العمانية لكل منها شروطها ومتطلباتها، وفي النهاية على الشخص الراغب بالحصول على تمويل عقاري اختيار ما يناسب احتياجاته وظروفه الشخصية والمادية، ومن أهم هذه الخيارات:
- البنوك العمانية: يتم فيها تحديد المبلغ الممنوح بما يتوافق مع الدخل الشهري وقدرة تسديد المبلغ.
- صندوق التنمية العقارية: يمنح قروض خاصة للجميع في القطاعين العام والخاص بشروط محددة.
- شركات التمويل العقاري: كل شركة تحدد شروط وضوابط تختلف عن الأخرى.
وفي الختام، كانت هذه أبرز المعلومات حول قانون العقارات في سلطنة عمان ونواظمه وإيجابياته وسلبياته وأهم التفاصيل عنه، لتعتبر خطوة تنفيذه في السلطنة العمانية خطوة حاسمة ترتقي بسوق العقارات العماني وترفع من موثوقية الاستثمار العقاري في البلاد، وإذا كان لديكم أي استفسارات أخرى حول ضوابط وأحكام القانون العقاري في السلطنة يمكنكم التواصل مع فريق فنار عمان لإجابتكم على كافة تساؤلاتكم من قبل المختصين والخبراء العقاريين.
