كيف تتأكد أنّ إجراءات تملك العقار قانونية؟

جملة من النصائح المهمة التي تخص تجربة تملك العقارات في تركيا بشكل قانوني،نهدف من خلالها إلى توعية المشترين الأجانب إلى تفاصيل مهمة قد تغيب عنهم أو يجهلونها، فيما يتعلق بسند التمليك والضرائب، ومهمة الشركات العقارية الوسيطة في تركيا وتفاصيل أخرى.

التأكد من سند الطابو قبل شراء العقار

يجب أن تتعرف أولاً على أنواع الطابو في تركيا والتأكد هنا يكون على أكثر من شكل:

• التأكد من أنّ الطابو جاهز قبل الشراء
• التأكد من نوع الطابو هل هو سند تمليك أم ارتفاق أم ملكية مشتركة ..الخ
• التأكد من المواصفات الخاصة بالعقار في سند الطابو
• التأكد من البيانات الشخصية للبائع ومطابقتها للمعلومات الواردة في الطابو
• التأكد من سعر العقار

تحتاج أثناء عملية التأكد هذه إلى وجود خبراء أو مختصين صادقين يقومون بإرشادك أو تحصل من خلالهم على كفالة بصحة جميع المعلومات الواردة في سند الطابو ومطابقتها للعقار.

إننا في الفنار العقارية من خلال الخدمات التي نقدمها للراغبين بتملك العقارات في تركيا نقوم بمساعدته في التأكد من سند التمليك "الطابو" ونوضح له نوع الطابو وميزات كل نوع، ومتى يتم تسليم الطابو؟ وهذه تعتبر إحدى التزاماتنا التي نحرص على الوفاء بها لعملائنا.

خلو العقار من الرهون العقارية

في دائرة السجل العقاري "دائرة الطابو"  يمكنك التأكد إلى أنّ العقار خالٍ من الديون أو القروض العقارية، وغير مرهون بأي رهن عقاري، وإن كان كذلك يمكنك الحصول على تفاصيل الرهن العقاري من الدائرة نفسها، وهذه كذلك من التزاماتنا في شركة الفنار تجاه عملائنا، أن نقدم لهم كل المعلومات التفصيلية التي تخص سلامة سند التمليك العقاري من أي رهن.

هنا يجب أن نذكركم كذلك أنه أثناء تملك العقارات في تركيا بغاية الحصول على الجنسية التركية فإنّ السجل العقاري سيفرض على الطابو رهناً ضد البيع لمدة ثلاث سنوات متتالية، فلا يمكنك أن تشتري عقارات في تركيا بقيمة 250 ألف دولار أمريكي للحصول على الجنسية، وبعد الحصول عليها تقوم مباشرة ببيع العقارات، لا يمكنك ذلك حتى تنتهي السنوات الثلاثة.

التأكد من الوثائق التي تضاف إلى الطابو

يجب الانتباه أنّه يضاف إلى سند أي عقار في تركيا عدة وثائق ينبغي التأكد من وجودها وهي:

1. وثيقة تغيير المالك للعقار مع دفع المستحقات من رسوم التملك العقاري وغيرها
2. وثيقة تسجيل العقار مع دفع المستحقات من الرسوم
3. براءة ذمة للتأكد من عدم وجود ديون أو تكاليف تستلزم الدفع

احرص على ترجمة عقد البيع للغة العربية

من حقك الحصول على نسخة مترجمة للغة العربية أو أي لغة تريدها من عقد البيع الذي حصلت بموجبه على العقار، ويتم ترجمة العقد عند ترجمان محلف، وتصديقه في مكتب النوتر.

يجب أن تكون النسخة المترجمة مصدقة من النوتر "الكاتب بالعدل" لكي تأخذ طابعاً قانونياً، أما لو لم تكن مصدقة من النوتر فلا قيمة قانونية لها.

تفيدك ترجمة عقد البيع لمعرفة تفاصيل في العقد مهمة لك وهي:

• المدة اللازمة لتنفيذ العقد وتسليم العقار لك
• جدول الأقساط الشهرية والأحكام المتعلقة بالدفع وطريقته وشروطه
• كما يمكن الإطلاع على أي شروط إضافية مرفقة في عقد البيع
• ويمكنك كذلك التأكد من وجود الشروط التي وضعتها أنت في عقد البيع.

دفع عربون العقار "الكمسيون"

أثناء تملك العقارات في تركيا عن طريق وسيط عقاري أو شركة وساطة، فيجب أن تقوم بدفع العربون أو ما يعرف بالكمسيون "في اللغتين العربية والتركية" ويدفع للشركة العقارية.

تختلف نسبة الكمسيون بحسب المشروع ولكنها كقيمة ثابتة لا تتجاوز نسبة 6% من سعر العقار، وفي بعض الأحيان تُدفع مناصفة بين البائع والمشتري، أو تؤخذ من البائع إن كان شركة بناء أو إدارة مجمع سكني أو مشروع عقاري.

من الطبيعي أن تقوم بالاستفسار عن قيمة الكمسيون الذي ستدفعه قبل التعامل مع أي شركة وساطة عقارية، للتأكد من جميع التكاليف التي ستدفعها منذ البداية.

يُدفع الكمسيون في جلسة بيع العقار مع تسليم المبلغ المتفق عليه كسعر للعقار، أو كدفعة أولى إذا كان العقار مباعاً بالتقسيط.

الحصول على الموافقة العسكرية

من شروط تملك العقارات في تركيا للأجانب الحصول على موافقة أمنية عسكرية، لأنه من الممنوع على الأجانب أن يمتلكوا عقارات بجوار المنشآت الأمنية أو العسكرية أو التي تكون مخصصة لأن تصبح كذلك، لذلك يجب الحصول على موافقة أمنية قبل تملك العقار.

هذه الموافقة الأمنية تمنح مرة واحدة لأول عقار في المجمع السكني أو البناء الذي تريد أن تشتري فيه عقارك، فإن كنت أنت أول أجنبي يشتري عقاراً في هذه المجمع يجب أن تنتظر لمدة تتراوح بين شهر إلى ثلاثة أشهر للحصول على الموافقة الأمنية.

أما لو كان المجمع يضم مالكين أجانب قبلك، فلا يستغرق استخراج الموافقة الأمنية لا يلزم هذه المدة الطويلة، فهي صادرة من قبل لأنّ المنطقة قد عرضت على الدراسة الأمنية من قبل الجهات المختصة بحكم أنّ غيرك اشترى فيها عقاراً في المجمع نفسه.

لاستخراج وثيقة الموافقة العسكرية والأمنية:

• تقديم طلب رسمي
• إرفاق الطلب بنسخة من جواز السفر الأصلي
• نسخة مترجمة للتركية ومصدقة من النوتر لجواز السفر
• يتم إرسال هذه الأوراق إلى الجهات العسكرية المختصة لتقوم بدراسة منطقة العقار والمناطق القريبة منه، وبناءً عليها تصدر وثيقة الموافقة.

متى يحظر تملك العقارات في تركيا على الأجانب

باعتبار أننا تحدثنا عن الموافقة الأمنية فيجب التذكير بالمحظورات التي تمنع إتمام عملية بيع العقار للأجنبي في تركيا وهي في الحالات التالية:

• أن تكون جنسية الأجنبي من الجنسيات الممنوعة من تملك العقارات في تركيا ،وهي الجنسيات: السورية والكوبية والقبرصية والنيجيرية، والفنزويلية.
• ألا تكون منطقة العقار أو المحيطة بها مباشرة منطقة أمنية أو عسكرية
• قد يمنع بيع بعض الأنواع من العقارات لأهميتها الثقافية، وخاصة القصور التاريخية، وفي كثير من الحالات تتم عملية البيع ولكن بشرط ألا يقوم المشتري بتعديلات على العقار تشوه صورته الثقافية أو تغير ملامحه، ولا يمكن عموماً إجراء أي تعديل دون موافقة رسمية من الحكومة التركية والدوائر المختصة بالآثار.

تأمين الزلازل و الكورارث الطبيعية

يجب الحصول على وثيقة تأمين الزلازل في تركيا ، وهذا شرط إلزامي للحصول على عقد البيع في تركيا، وإنّ غالبية المصارف والبنوك التركية تقدم خدمة تأمين ضد الزلازل والكوارث وهي معروفة بـDASK 

 وهي لا تصنف ضمن الضرائب في تركيا إنما هي استحقاق مهم جداً وشرط من شروط البناء للحصول على سكن آمن في تركيا ولكي تكون شركات البناء ملزمة بتطبيق أفضل شروط البناء ، وكذلك ليطمئن مالكو العقارات في تركيا إلى أنّ أملاكهم لن تذهب قيمتها إن تضررت ولو جزئياً من الكوارث الطبيعية.

أغلب المجمعات السكنية الحديثة في تركيا وخاصة في إسطنبول بنيت بمواصفات مثالية مقاومة للزلازل، وذلك يمنحك طمأنينة أكبر سواءً من ناحية السكن فيها، أو من خلال سرعة استخراج تأمين الزلازل من الدوائر المختصة بذلك.

تملك عقارات في تركيا بالتقسيط

إنّ شركات البناء عادةً تفتح المجال لتمويل الأجانب من أجل تملك العقارات في تركيا عبر البيع بالتقسيط ، وغالباً تكون الدفعة الأولى بين 30 إلى 40% من قيمة العقار وتُدفع الأقساط الباقية ضمن فترات وبقيم متفق عليها بين المشتري وشركة البناء.

يجب أثناء شراء عقار في تركيا بالتقسيط أن تنتبه إلى الجوانب التالية:

• قيمة القسط وموعد دفعه
• المدة الزمنية الكلية لإيفاء جميع الأقساط
• الشروط التي قد تترتب عليك حال التخلف عن دفع الأقساط
• قيمة الحسومات التي ستحصل عليها حال دفع مجموعة من الأقساط دفعة واحدة مسبقاً
• العملة التي ستدفع بها الأقساط "غالباً الليرة التركية" واحذر من ربط الأقساط بالعملات الأجنبية
• طريقة دفع الأقساط، وإمكانية الدفع عن طريق التحويل المصرفي.

كما يجب التذكير أنك لو اشتريت عقارات في تركيا بالتقسيط بدافع الحصول على الجنسية التركية فلا يمكنك الحصول عليها إلا في الحالات التالية:

• أن تكون قيمة الدفعة الأولى من الأقساط تساوي 250 ألف دولار أمريكي كحد أدنى، وفي هذه الحالة يمكنك التقدم بطلب الحصول على الجنسية التركية بعد دفع القسط الأول وتوثيق ذلك بالوثائق اللازمة.
• أن تكون قد وصل مجموع الأقساط التي دفعتها إلى 250 ألف دولار أمريكي.
• أن يكون سعر العقارات كاملاً 250 ألف دولار أمريكي، فيمكنك التقدم بطلب الحصول على الجنسية بعد سداد كامل الأقساط.

الضرائب العقارية

يدفع المشتري ضرائب عقارية في تركيا خاصة بمعاملات البيع والشراء، حيث يدفعها التركي والأجنبي على حد سواء، ولا صحة لأي شائعة تتحدث عن ضرائب إضافية على الأجانب في عند شراء عقارات في تركيا ،إلا ما يخص ترجمة الوثائق والأوراق الرسمية، أو الاستعانة بمرافق مترجم، ولا تعتبر هذه التكاليف ذات قيمة تذكر.

ينبغي على المستثمر الأجنبي في تركيا أن يكون واعياً بكل الشروط والتفاصيل المتعلقة حول تملك العقارات في تركيا، حتى ولو قام بتوكيل شركة عقارية موثوقة وقامت بمساعدته في أدق التفاصيل للوصول إلى تجربة شراء عقار في تركيا ناجحة ومرضية بالنسبة له، لكن يبقى التعرف على التفاصيل أمر مهم جداً لزيادة طمأنينته.